美國買房的預備三步驟

美國房地產資訊算是非常的透明，也有非常多的相關法規，大多數的買賣雙方會透過房地產仲介來交易，整個房地產的交易流程大約3週到8週，交易期長短跟是否有銀行貸款或是一些預設條件有關，但買房的前置期其實非常重要，這裡的前置期指的是下offer前的階段。

買房真的是一件人生大事，很多人在買房的前置期徘徊很久，有時因為前置期躊躇太久，看著房價越來越高，損害了購買力，然後就錯過買房的機會，如果是這樣，實在是滿可惜的.

預備買房可以簡化成三步驟，可以透過和agent溝通，釐清一些想法，協助長出心中房子的樣子.

1. 選定喜愛地區
2. 心中的房子樣態的需求排序
3. 確認預算區間和準備資金證明

我們覺得最重要的第一步是選定喜愛的地區，一些關鍵問題包含:

• 是否有偏好的學區? 是否想要鄰近哪些特定的學校 (國小 / 國中 / 高中 / 大學)?
• 是否怕吵? 有多不耐吵?
  • 如果很怕吵…5號和405高速公路旁的房子一定要避開，另外一些大馬路旁的房子，也要考慮避開，不然房子不開窗不通風，整天開空調也很傷荷包。
• 是否有偏好特定社區? 考量的原因是…?
  • 想要族裔多元一些 (亞裔不要太多)?
  • 想要生活機能方便 (買菜、加油、外食方便)?
  • 想要不擁擠…有樹林、草地、山景?
  • 想要有特定公設…湖邊散步、網球場、游泳池?
  • 想要有鐵門警衛的社區?

在初步了解對於地區的偏好以後，通常也知道看房想要看的社區是哪些，就能優先在偏好的區域內挑出喜歡的房子。

而接下來為房子需求排序，主要是針對一些房子的結構來了解，思考的問題包含:

• 是否偏好比較新的房子? 例如10年內的新建屋.
• 想要幾個房間? 幾個衛浴?
• 需要的房型?
  • 是否一定要獨立屋? 還是連牆的Condo, Townhouse也可以接受?
  • Apartment是否有考慮?
    • 如果有…是否能接受跟別人是樓上樓下? 是否能接受沒有連接的車庫?
• 對於管理費 (HOA) … 能接受的月費區間?
• 是否有特定風水偏好?
  • 路衝? 南北向? 進門見灶?

這些房子的需求/要求/堅持，通常在看房過程，會需要有所取捨，但事先知道每個項目的堅持度，方便看房後決定是否出價，以及加價的幅度，而也可以減少被接受offer後，因為犯到內心的某個不喜歡，而輾轉難眠…

而有了前兩部份的溝通後，通常可以給出一個市場的價位區間，就可以核對買房預算，也可以進一步準備資金證明。而在預算這個步驟，有幾個事項可以考慮:

• 是否需要貸款?
  • 美國房貸，通常是用薪資 (W2) 去跟金融機構取得一個 Pre-Approval Letter, 上面會有一個銀行預定的房貸額度，而這些跟薪資高低有很大的關係，另外利率也會跟信用分數有關。
  • 在美國找不查收入貸款，通常利率不低，貸款期間也比較短。但新移民因為沒有信用分數或是沒有美國的工作，這變成是短期融資的工具。
  • 在台灣貸款。如果台灣有房產，也有人考慮用台灣的房產貸錢出來，在美國買房。通常是在台灣還有工作和收入，台灣房貸利率低很多，且在美國下offer買房時屬於現金offer,比較容易搶到房。
• 預留預算彈性空間
  • 最近這幾年，爾灣房地產偏向賣方市場，所以眾多買家搶一個房子算是很常見，所以預算通常建議預留一些加價的空間。
  • 有些屋況不好的房子，就會開比較低價，可以利用預算中的一部分來進行裝修。

關於資金證明，沒有一定要到銀行開正式英文版文件，可以是最新的銀行對帳單，或是進入網銀，有姓名的頁面，然後一個螢幕截圖，也沒有一定要換成美金，各種幣別…只要是能夠換算，且沒有流動性問題的帳戶都可以，例如可以是台股證券戶，也可以是銀行裡面的定存單，只要所有的錢換算出來的美金總額足夠出價，即可在看到喜歡的房子的時候，和offer一起提供給賣方，所以切記…不用特別為了到美國買房，早早就把股票賣了、定存解了…換成美金停在外幣帳戶，錯失了利息、股利、可能的股票增值等資產配置好處。

網路上可以找到很多的房地產物件資訊，而如果有把預備的三步驟好好過一次，那在review物件時也能很快地淘汰或鎖定目標，當實際看房時，也能比較容易決定是否出offer, 想要出多少錢。

買房的前置預備期可能可以一週就完成，但當開始看房、挑房時，每個人的時間差距非常大，有的人一到兩週就下定和買定，然後進入交易流程，有的人兩三年都還在這個前置期，所以整個時間線也是必須要溝通的，如果不想要先花租金租房，再慢慢看房買房，因為工作和念書…有一定要在甚麼時間內要買到房且入住，在不需要貸款情況下，建議至少3個月前開始預備，利用2-3週看房、出價和議價，希望能順利在預定入住的8週前進入交易流程，這樣在房屋交屋後，大概還可以預留2-3週處理水電瓦斯帳戶和家具等事宜，然後順利入住新家。